こんにちは！ブログ担当のeye（アイ）です！
不動産の価値は立地だとお伝えしてきました。国や地方自治体が設計する土地の利用法を知っておくことも重要です。
用途地域とは都市の環境保全や利便の増進のために、地域・容積・形態について制限を定める地域をいいます。
用途地域は住居系、商業系、工業系に大別され、第一種低層住居専用地域、近隣商業地域、準工業地域など、全部で12種類に分類されております。
用途地域を定める事により、それぞれの地域にふさわしい建築物の用途を誘導し、無秩序な混在による環境の悪化を防ぐ役割をはたしています。
用途地域ごとに形態制限が定められており、たとえば第一種低層住居専用地域は、良好な住居環境を保護するために定められた地域であることから、外壁の後退距離、絶対高さ制限、道路斜線制限、北側斜線制限など、最も厳しい規制がかけられています。
一方、商業系地域や工業系地域の場合には、住戸系地域のような厳しい規制はないため、比較的高層の建物も建てやすくなっています。
用途制限についてみてみると、住宅や寄宿舎、老人ホームなどは、工業専用地域では建築できませんが、その他の地域では建築可能となっています。
また、住居専用地域では、原則として一般の事務所は建築できず、店舗・飲食店等についても床面積や階段の制限がある等、建築可能な建物が限定されています。
一方、近隣商業地域、商業地域や準工業地域は、用途による制限は少ないです。
そのため、たとえば準工業地域では、中小規模の工場や住宅、店舗は混在している地域も多くみられます。
また、都心では工場跡地にマンションが建ち並んでいるところも多いです。
計画敷地が2以上の用途地域にまたがる場合には、過半以上の属する区域の規制を受けることになります。
たとえば、1,000㎡の敷地のうち700㎡が第一種中高層住居専用地域、300㎡が近隣商業地域の敷地の場合には、第一種中高層住居専用地域の規制を受けるため、一般の事務所は建築できないことになります。
都市計画についてですが、その中でも防火地域・準防火地域についてお話いたします。
防火地域・準防火地域とは、市街地に火災が拡がるのを抑えるために、都市計画法に基づいて指定される地域です。
一般に、防火地域は都心の中心市街地や幹線道路沿いに指定され、準防火地域は防火地域の周辺の住宅地に指定される場合が多いです。
防火地域や準防火地域に指定されている地域内に建物を建てる場合には、ある程度の義務があります。
これらの防火規制は火災の延焼の防止を目的としているので、防火地域や準防火地域では建物の階段、延べ面積に応じて、建物を耐火建築物・準耐火建築物といった燃えにくく延焼しづらい構造にしたり、屋根、開口部、外壁等を防火構造にしなければなりません。
たとえば、防火地域の場合には、階段が3以上または延べ面積100㎡超の場合には、耐火建築物としなければならず、それ以外の場合でも耐火または準耐火建築物としなければなりません。
このため、防火地域内に建築する場合は、耐火建築物・準耐火建築物にするためのコストがかかることになります。
なお、対象地がどの地域に指定されているかは都市計画図などに記載されているので、役所などで確認してみてください。
また、耐火建築物・準耐火建築物は火災保険に加入する際には、木造よりも保険料が安くなります。
加入する時に書類の提出が必要となり、後から気づいた場合には火災保険の入り直しとなるので、購入前に事前に確認をしておく方が良いかと思います。
何気なく見ている販売図面でも、上記の情報を知っていると、街並みの雰囲気も掴めるのではないでしょうか？
住宅購入前にはどのような地域なのかも把握して購入するようにしましょう。
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