こんにちは！ブログ担当のeye（アイ）です！
今回も社長のブログから。住宅ローン事前審査をより具体的な内容でお伝えしていきます。
ではでは どうぞ！
水曜日に今年初の榛名湖へ釣りに行ってきました。
前日夜の雨は榛名山では雪で、峠道が凍っていると危ないので日が昇るのを待ってソロソロと登って無事到着。
気温－3℃の中、水に入って釣っていると後ろでガサガサ音がして、こんな寒いのに散歩の人でもないだろうにと振り返
ると。。。
あれ？？
イノシシ？？
幻のニホンオオカミ！？
毛むくじゃらで結構なガタイの動物が私のクルマにロックオンしているではありませんか(@_@)
頭から突進されたらクルマボコられそう。
写真には写りませんが一瞬振り返ってこちらを向くと角があってヤギ的な鹿？
拡大するとこんな感じでした
あとで調べたら榛名山には二ホンカモシカが生息しているそうで、しかも二ホンカモシカは名前はシカでも分類的にはウシの仲間だそうで、どうりでガタイが良い訳です(*´Д｀)
以前川で釣りをしている時にも気が付いたらすぐ後ろにカモシカがいて、「押すなよ、押すなよ、絶対押すなよ」で押されたら川に落ちそうな目にも遭いましたが今回も「行くなよ、行くなよ、絶対頭突きすなよ」のタイミングでくるっと向きを変えて山に帰って行きました。
セーフ！(；ﾟДﾟ)
で肝心の釣果はというと、おかげさまで2024初バスをゲットすることが出来ました。
釣り仲間に写真を送ったら「塩鮭？」と返されましたが雪の上のバスです。
最後はまた今年も1年間よろしくお願いしますと安全祈願と豊漁の願いを込めて榛名富士にご挨拶して帰ってきました。
前段の小話が長くなりましたが（釣り師にありがち）今週もブログスタート
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ここでも何度も書いていますがお家を建てる、土地を買うとなったら物件選びの前にまず必要なのが住宅ローンの事前審査（全額自己資金でと言う方は今回はスルーしてください）。
これも何度も言っていますが物件が決まってから事前審査と思っている（そう案内しているサイトも多数）方が多いのですがまず事前審査が絶対です。
→ ○○○万円借りることが出来る前提でムリなく返済出来る金額からお家づくりの予算を決めます。
→ 若気の至りで消費者金融などでお金を借りて返済が滞った記録が信用会社に残っていると、内容によっては相当期間ローンが組めないことがあります。
また実際にあった例では実家のリフォームローンの保証人になっていて、親御さんが返済を滞納していたせいで信用会社に上記のような記録があったためローンが組めなかったということもありました。ご本人としては根耳に水の話で驚かれ、思い当たるところを辿って行ったら判明したということなので、結果上記の相当期間が経過するまで夢のマイホームは諦めざるを得ないという可哀そうなお話でした。
→ 十分な収入があってもクルマのローンや携帯の割賦などその他の借入があると「返済比率」と言って融資する金融機関側から見た場合の安全性評価（この人は毎月ちゃんと返済してくれるかな）が下がり、本来なら5000万円のローンが組めるのと思っていたのに事前審査結果4000万円という場合があります。
但しこのような場合は「○○と○○を本申込までに完済すると言う条件で」という事前審査の方法がありますのでご安心を。
よくあるのは一時的（できればそのまま。。）に親御さんにクルマの残債を立て替えてもらって、その他の借入を無くしておくなどの対策もあります。
また最近ですと若い方に多いケースで、これは決して悪いことではないのですが「奨学金」の返済が残っている場合もクルマのローン同様に「返済比率」の計算に算入されますので注意が必要です。
ちなみにここで言う事前審査は金融機関で融資申込書を記入して、身分証明書と源泉徴収票または給与明細やカーローンの返済予定表などを提出して保証会社がちゃんと審査する事前審査を指しています。
じゃあちゃんとしていない事前審査って何だよ！ってなりますが銀行などのホームページのローンシミュレーターなどがそれにあたります。
特にネット系銀行は「事前審査」と書いてあったりするのでこれで出た金額が本当に借りられると信じている方が多いですが要注意。
良く言われるのは事前審査は主に借りる「人」を審査して、本申込（本審査とも）では「人」＋「物件」を審査すると言われます。
逆に言えば事前審査の段階では物件を確定しておく必要が無い（一部の金融機関を除く）のでまずは事前審査とも言える訳です。
これらを踏まえてじゃあオレ／わたしはどの金融機関を選べばいいの？という今日の本題に入ります。
お勤め先の会社と取引があったり、給振口座指定があると金利が優遇される場合がありますのでまずは確認して見ると良いでしょう。
残念ながら未だ日本社会では転職はスキルアップ、収入アップと人生のステージを上げるポジティブな面よりも長続きしない的なネガティブな評価の伝統があるようです。またそれに対する判断も金融機関によって様々ですのでご自身のお勤め期間から以下を参考にしてみてください。
※詳しくは個々の条件によりますのであくまでご参考まで
2-1）転職して1ヶ月（1回目の給与明細が手元にある） → フラット35一択となります。フラット35の代理店へ相談してみましょう
2-2）転職して3ヶ月（3ヶ月分の給与明細が手元にある） → 足利銀行さんへ相談してみましょう
2-3）転職して6ヶ月（6ヶ月分の給与明細が手元にある）→ ネット系のイオン銀行さんでローンが組めたら金利が安いので相談してみましょう。群馬県の場合は高崎イオン内に店舗があるのでネット系によくあるチャットと郵送で手間がかかったあげくに融資にならなかったというイライラ問題が避けられます。
→ もうひとつの選択肢はJAバンクさん。但しJAさんの場合は6ヶ月から事前審査は可能ですが融資の実行時には1年以上のお勤め期間が必要となりますので土地を買う、家を建てる時期から逆算して事前審査の相談を。
2-4）転職して1年以上（前年度の源泉徴収票が手元にある） → やっと群馬銀行さんで事前審査が可能になります。というか勤続1年以上であればどちらの金融機関（東和銀行さん、ろうきんさん等）でも事前審査可能です。
基本的にどこの金融機関も住宅ローンの申込の際には団体信用生命保険への加入が義務付けられています。従って収入面では十分な条件でも健康面でNGということが起こり得ます。
過去の病気やケガなどの既往症、現在通院治療中の病気などがある場合はフラット35一択となります。但しその場合はご自身で別途生命保険等は検討されておくと良いでしょう。
おひとり事情によって金融機関の対応が変わりますのでしっかりと事前の相談をしてください。
なぜかと言うと住宅ローンの不正利用に対してとても厳しく審査されますので「何で独りなのに家を持つの？」と理由と必要性の説明を求められ、当たり前ですが決して建てた家、買った家は投資物件として利用はせず自分が住みます（＝住民票を移します）という約束をするのです。
4-1）未婚のおひとり様
上に書いた通りですが人それぞれやりたいことや住宅に求める条件があるでしょうから正直に説明すればどちらの金融機関でも問題ないでしょう。
4-2）バツイチのおひとり様
こちらの場合はちょっと話が複雑になりますがまずは群馬銀行さんに相談してみましょう
また悲しいことに男性の場合には金融機関の審査の目が厳しくなる傾向にあるようです。決めつけてはいけないと思うのですがクルマのローンや消費者金融などの借入は信用情報として記録があるので金融機関も前述の返済比率の判断がつくのですが、バツイチの男性の場合は慰謝料などの名目で信用情報に出てこない毎月の支払があったりするので慎重になるようです。
一般の金融機関はかなり審査が厳しいのでフラット35を選択することになります。
基本的には過去2期または3期の確定申告書の提出が求められます。単純に融資可能額が年収×○倍と考えると一般的に意図的に税金対策で減らしていた年収を増やした（経理上）決算書になっていると良いでしょう。
またこれも残念なことに金融機関では自営業＝不安定という評価になり保証料が高くなったりすることはありますがしっかりとした事業計画と返済計画を示して交渉しましょう。
お二人ともお勤めの場合は夫婦連生という団信があります。ご夫婦でひとつのローンを組むので、もしどちらかの一方が働けなくなると保険で残債が全てカバーされるので若干の金利の上乗せはありますがおススメです。
フラット35、群馬銀行さん、足利銀行さん、ろうきんさんで取扱いがあります。
カーローンは住宅ローンを申し込む前に一括返済でクリアになっているのがベストですが、親御さんに甘える訳にもいかず、やむを得ずカーローンが残る場合はJAバンクさんに一度相談に行くと良いでしょう。
以前はカーローンもおまとめで金利の上乗せがあったのですが直近では金利の上乗せ無しで、借入枠も上乗せで審査が通っています。但しJAバンクさんの場合、条件は各エリアを担当する支店毎に若干条件が違ったりするので希望エリアを商圏とする支店に事前に問い合わせてください。
以上直近の事例から私見も含めて書かせてもらいました。
上記は基本的な事例なのであくまで参考として、実際はもっと複雑な事情があるでしょうから信頼出来る営業さん（金融機関もしくはハウスメーカー・工務店）に相談してください。もちろん当社にも!(^^)!
今週は久々に真面目な記事を書いたらもうお昼を過ぎていましたというお話でした。
これからお家を建てる方の参考になれば幸いです。
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